在房产中介购买房子已经变成一种趋势,房主也习惯将房子挂在房产中介去卖,导致客户与中介的房产纠纷越来越多,这次陕西善爱律师事务所的律师专门针对房产中介出现的一些房产纠纷问题进行解析,为你在购买房屋时提供一个参考,也提供一些针对行的方法.

　　1、 因合同无效引起的房产纠纷

　　合同无效的情况较为常见.比如:房子的产权登记为张三和李四,签合同时只来了张三,张三可能会出具一份委托书说明他已得到李四的授权,或者只是口头上告诉中介出售房屋已得到李四的同意.合同签订后,李四却提出说他从来没有同意过.这时买方可能已经支付了定金或者首付款,纠纷由此产生. 根据法律规定共有财产出售要得到所有共有人的同意,否则合同无效.很多人认为合同无效就不会产生任何法律后果,这种看法是错误的.合同法规定合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任.因此如果确实没有证据证明李四同意卖房,那合同无效,张三应当赔偿买方的经济损失.但如果张三无力赔偿,买方能不能追究中介公司的责任?笔者认为要看中介公司有没有过错.如果中介公司有过错,比如中介未对李四的授权进行审核,那么中介应当赔偿.如果中介没有过错,那么中介就不必赔偿.在合同终止的情况中,造成合同终止的原因有很多,比如买卖双方协商一致决定终止合同,再比如一方违约如逾期不付款另一方行使合同解除权而将合同解除.

　　2、 因意向金引起的房产纠纷

　　中介带买房看房一旦客户有想买的意向时,中介多会趁热打铁的方式要求买房支付意向金要求签订居间合同,而且解释支付的只是"意向金"而不是"定金",如果买卖不成还会退换.等到买房不想买要求返还时,中介却说已经交给卖方变成了"定金",如果反悔的花会被没收.买房付"意向金"的时候,一定要看清楚居间合同对意向金是怎么约定的,通常中介提供的《居间合同》写的密密麻麻,字又小,买房往往在中介的催促下大概的看一下就签字了,根本不会看清楚意向金是怎么变成定金的."意向金转定金"通常约定由买方先付一部分钱款作为意向金交给中介,如果卖方同意居间合同中的条件(包括总价及付款方式),中介就将意向金转交给卖方,此时意向金就转为定金,如果买方反悔不买则不能要求返还,如果卖方反悔不卖则要双倍返还.所以,买方付钱的时候确实是意向金,但如果卖方同意卖,那就变成定金了.所以一定要看清居间合同条款,不能随随便便就付了意向金.

　　3、 因规避中介费用引起的房产纠纷

　　第一种情况:买房看房时签了《看房确认单》(《看房确认单》上有买房跳开中介与卖方私下成交,买房应当向中介支付违约金),看了房以后买方也有通过其他的中介公司成交买房通过其他的中介公司成交的原因可能是其他中介公司不收或少收佣金,也有可能是通过其他的中介公司谈下来的成交价格更低一下的.如果是前一个原因,毫无疑问买房应向前一家中介公司承担违约责任,因为《看房确认书》也具有约束力,买房的行为显然违反了诚信的原则因而要承担违约责任.但是如果是最后偶一种原因买方实际上是按新的交易条件达成的合同,其目的并不是为了少付佣金,所以应当承担违约责任.

　　第二种情况:买卖双方与中介签订《居间合同》(《居间合同》中有买卖双方跳开中介私自买卖要向中介支付违约金的内容)后,为了规避中介费,买卖双方先协议终止合同,再跳开中介直接成交.但《居间合同》不只是一个买卖合同,还包括居间合同的内容,即使买卖双方终止了合同,也只能终止买卖合同,不能终止居间合同,这种情况下买卖双方仍然应当向中介承担违约责任.

以上便是本次房产纠纷的内容,如果您还有不明白的地方,欢迎在线咨询我们陕西善爱律师事务所,我们会有专业的法律顾问专家进行线上回答.